공동주택관리 선진화 방안 ‘졸속평가 논란’
입주자대표, 관리업체 의견 반영 안돼

공동주택 800만 시대를 맞고 있는 우리나라가 후진국형 관리행태에 허덕이고 있다. 공동주택관리 선진화방안 시행 1년 반을 맞이하여 실시한 평가와 개선안에서도 핵심적 문제점은 피해가고 특정단체에 대한 편향성만 드러내었다.

국토해양부와 주택산업연구원은 지난 12일 서울 강남구 소재 건설회관에서 ‘공동주택관리 제도개선 성과평가 및 보완연구’를 주제로 공청회를 개최했다. 이는 2010년 7월 6일 시행에 들어간 주택법의 법령 개정안과 관련 국토해양부 고시의 문제점을 개선하기 위한 것으로, 주택산업연구원의 연구를 통해 주택관리업계와 입주자, 주택관리사들의 의견을 듣는 자리였지만, 공동주택관리의 성과에 치중한 만큼 보완 및 개선에 대한 내용은 턱없이 부족했다.

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연구를 담당한 주택산업연구원 조차 현장의 목소리가 아닌 주택관리사협회에 의존한 입장을 톧대로 자료를 취합했기 때문이다. 일례로, 국토해양부 고시가 발효된 이후 경쟁에 의해 관리회사를 선정한 아파트 단지의 월간 위탁관리수수료가 31.5원(3.3㎡당)이라고 주택산업연구원은 주택관리사협회가 제공한 자료를 토대로 밝히고 있으나 업계는 수수료 1원 혹은 0.1원 경쟁도 심심찮게 일어나는 현실에서 실상을 호도하고 있다고 크게 반발하고 있다. 이는 지난 11월 8일 송파구에서 주관한 공동주택관리 송파포럼에서 국토연구원 천현숙 연구위원이 조사해서 밝힌 평균 17.8원(3.3㎡당)과도 크게 차이를 보이고 있다.

 
업계 관계자는 주택산업연구원이 경쟁에 의한 평균 단가라고 하는 31.5원(3.3㎡당)을 가지고는 현 제도아래서 10년간 입찰을 참여해도 한번도 최저가로 낙찰 받을 수 없는 터무니없는 수치라고 분개하고 설혹 연구원의 발표대로 31.5원이라고 하더라도 30평 500세대 규모의 아파트 단지의 경우 관리회사가 받을 수 있는 월간 위탁관리수수료 총액은 47만원에 불과하다며 이는 개인 사업자인 공인중개사가 받는 아파트 한 세대 전세 중개수수료에도 못 미치는 매우 열악한 비용이라 주장했다.

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그 결과 선진화 방안이 주택관리 시장을 개선시켰는지, 논쟁을 불러일으켰는지에 대한 검토는 물론 평가조차 단적으로만 반영됐다. 특히 최근 법원이 국토해양부 고시를 어기더라도 투명성과 공정성만 지켜지면 입주민의 자율권이 우선이라고 확인하는 판결 등으로 현재의 국토해양부 고시가 문제가 있음이 분명해졌으나 제도 개선에 대한 핵심적인 내용은 논의되지 못했다.

특히  그간 가장 문제가 되었던 주택관리업자 선정 방식에 있어 용역비용 전체나 신뢰도, 서비스의 질 등은 전혀 무시되면서 위탁관리수수료만을 5개사 이상 비교하여 가장 싼 업체에게 위탁관리를 맡기라고 한 "최저이익낙찰제"에 대해서는 기본 골격을 그대로 유지하고 있어 관계자들의 반발을 키웠다.

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다만 ‘입주민의 과반수 혹은 동별 대표자의 2/3 찬성을 통해 자율적 선정’을 하도록 하였으나  ‘주택관리 실적을 단지관할 구청에서 발급받도록 함’ 등의 내용과 같이 현실과 동떨어진 방법 제시라는 비평을 받았다.

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또한 편향성이 심각한 부분으로 공동주택단지 분쟁조정위원회 활성화 방안이 지적받고 있다. 개선안에 따르면 분쟁조정위원회 위원으로는 판사, 검사 또는 변호사, 공무원, 주택관리사 등으로 구성되어 있다.

이를 살펴보면 공동주택관리의 두 축인 ‘시설관리’와 ‘입주자관리’를 위한 필수전문가인 ‘건축사 또는 기술사’와  ‘집합건물 소유 및 관리에 관한 법률’을 전공한 학자 등과 다른 이해당사자인 주택관리회사와 입주민을 대표할 시민단체가 제외된 반면 주택관리사는 들어가있다.  이는 업계 입찰공고나 관리비용을 공개하는 인터넷 사이트 운영을 특정 이익집단과 주택관리사협회에 위임하는 것과 더불어 편향성의 대표적 사례로 지적받았다.

익명의 공청회 참석자는 “국가적 제도를 평가하고 개선하는데 일개 위탁관리 업체의 관리사업장에도 미치지 못하는 조사 표본으로 가능한 일인가”라며 “공청회를 통해 미비된 부분을 보완하고 개선해야 함에도 국토해양부는 뒤로 빠지고 연구원을 방패로 삼는 행태가 참으로 유감스럽다”고 말했다. 끝.